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12月5日，苏州第五批集中供地顺利收官，10宗地块全部成交，其中工业园区3宗地块全部溢价成交(含2宗地块触顶摇号)，合计132亿元。
近期多地发布第四批或第五批集中供地计划，年末将迎来集中供地高潮。有行业专家认为，这是对集中供地政策的合理优化，在市场下行阶段，因地制宜调整供地模式也是促进房地产市场平稳健康发展和良性循环的重要举措。
土拍市场冷热分明
相较于苏州四批次20宗地块中2宗流拍、18宗底价成交的情况，本次土拍热度有明显回升。
“这与苏州工业园区拿出优质地块有很大关系，园区三宗地块合计吸引了近20家房企参与竞拍。”中指研究院土地事业部负责人张凯说。
结合北京、杭州、武汉、无锡等近期完成第四、第五批集中供地的城市情况来看，总体上，冷热各异的主要特征没有改变。
近期土拍热度较高的城市仍以核心城市为主，其中北京四批次超80%地块溢价成交、半数地块地价触顶。深圳四批次超60%地块溢价成交，同样半数地块地价触顶。杭州四批次半数地块溢价成交，超30%地块地价触顶。
张凯分析认为，热点城市在年末土拍热度提升主要有三方面原因。一是高能级核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度。二是核心城市供地缩量提质，本次北京、深圳、杭州四批次供地总量均为个位数(6-8宗)，且主城区地块占比较高，对房企吸引力较强。三是部分房企仍希望完成今年全年投资任务，希望在年底把握为数不多的核心城市供地机会。
民企积极参拍
从拿地企业结构来看，苏州第五批集中供地地方民企积极参拍。1宗地块由地方民企独立竞得，4宗地块由地方国资企业与地方民企联合竞得。“这意味着这些地块后续都将进入项目实质开发阶段。”张凯表示。
值得注意的是，地方国资企业引入民企联合开发的现象，与无锡此前集中供地的情况非常相似。无锡四批次地方国资竞得的一些地块引进朗诗、香港绿地等企业联合开发，第五批次又由以代建业务为主的绿城管理竞得一宗地块，预计后续将有更多地方国资的地块引入市场化运作房企代建或联合开发。
“这一方面满足了财政部126号文的政策要求，另一方面这些项目进入实质性开发阶段后，能够形成有效回款，提升地方城投的自我造血能力。”张凯说。
此外，杭州作为民营经济的重镇，四批次集中供地仅1宗地块由国资竞得，其余地块均由民企获取，民企拿地金额占比达92%。“这样的变化与金融十六条中‘对国有、民营等各类房地产企业一视同仁’对于行业信心的提振不无关系。”张凯表示。
政策优化调整
值得一提的是，有别于去年共开展三批次集中供地的“整齐步调”，今年以来，不少城市还推出了第四批甚至第五批集中供地计划，在增加年底土地供应的同时，或也传递出土地市场政策优化调整的信号。
武汉近日发布通知，即将开展今年第五批集中供地，第六批集中供地公告也将于近期适时发布。此外，南京、武汉、苏州相继公布了第五批集中供地计划。广州、天津、福州、东莞等城市也于近日陆续发布第四批集中供地公告。上述供地均计划于12月完成出让，意味着年末土地供应将迎来一波高峰。
不少业内人士认为，增加土地供应频次是各地因城施策，对集中供地模式进行的适当调整。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，两集中政策的出台目的是稳定地价，目前土地溢价率较低，目的达到。多地增加供地次数，同时减少每次的出让块数，“多次少量”或将成为常态。
东吴证券分析师房诚琦也表示，在房地产行业上行阶段，通过集中供地为土地市场适度降温的目的已达成。当前，在行业下行期，调整集中供地政策是有必要的，有利于行业恢复常态。
“今年以来，多个城市调整优化了供地节奏，一方面，通过合理安排各批次集中供地的时间间隔，减轻房企短期资金压力。另一方面，适度增加供地批次，补充土地财政收入。”张凯说，今年增加供地批次的方式对于稳定房地产市场起到了一定的积极作用。
谈及未来集中供地模式的调整方向，克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春认为，未来增加集中供地批次或调整集中供地城市名单都是有可能的。
房诚琦也预计，未来会有更多城市调整供地批次和每批次供应地块数量，并合理调整土地出让的底价和溢价率。
2023年12月，全国土地市场成交规模翘尾如期而至，总成交量较11月翻番，同比也有近一成的涨幅。不过，受优质土地占比减少影响，本月土地市场热度明显不及上月，地价环比下滑，溢价率更是降至3月份以来的新低，土地流拍现象也在大量地块入市的影响下明显加剧，流拍率也因此依旧延续高位。
不过，热点地块的竞争仍然激烈，如广州、宁波、厦门、佛山等城市均有地块以高溢价成交，拿地成本仍在上涨。而结合近期政策走势来看，2023年 房地产 行业资金环境仍将高度收紧，这将导致房企会更加关注“高盈利预期”的优质土储，进而导致优质地块的竞争进一步加剧，拿地成本也因此会持续上升。
01
市场走势
土地挂牌量周期性下调
年末各城市加速拍地带动成交量环比大涨
供应方面。经历上月土地供应大爆发后， 12月土地挂牌量周期性下调。 CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积32839万平方米，环比减少45%，同比也减少了10%。各能级城市中，仅一线城市土地挂牌量保持环比上涨，二三线城市的土地供应量均较上月减少了4成以上。在一线城市中， 上海表现最为突出， 总供应量达566万平方米，共推出了72宗地，但有45宗为租赁、安置等保障房用地，商品 住宅 用地仅有10宗，且多位于临港新城板块，外环内仅有虹口嘉兴路街道一宗宅地推出，该宅地起拍楼板价就达7.7万元/平方米，较去年出让同板块地块的价格明显上涨。
成交方面， 受年末各城市加速拍地影响，全国土地市场成交年末“翘尾”如期而至。 据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积增至47674万平方米，环比几乎翻番，同比也有近一成的涨幅，创下近两年的最高峰。同时，就2023年全年成交情况来看，2023年全国土地市场成交量突破28亿平方米，较2023年增长了7%；在疫情的影响下，各能级城市也加大了土地供应量，因此全年的成交量也均超过了2023年，其中一线城市表现最为突出，成交同比涨幅达31%。
价格方面， 本月平均地价较上月下降了3个百分点，平均楼板价为2394元/平方米。 地价下滑主要是由于中小城市大量低地价地块入市成交所致。各能级城市中，除二线城市在武汉、南京、宁波、成都等城市均有多宗高价地成功出让的带动下平均地价环比上涨外，一线和三四线城市的楼板价均不及上月水平；其中，一线城市成交平均楼板价为13998元/平方米，环比下降2%，主要是受广州、上海成交了多宗楼板价在1万元/平方米以下的土地所拉低。
02
市场热度
年末普通地块大量入市出让
溢价率降、土地流拍现象加剧
市场热度方面， 在大量普通地块入市底价成交的影响下，本月成交溢价率明显下降，降至11.1%， 仅略高于今年年初1、2月份，环比下降3个百分点。不过，从全年来看，2023年成交溢价率均维持在10%以上，土地市场热度波动幅度较上一年明显减小。
各能级城市表现基本一致，溢价率均呈环比下降趋势，其中一线城市降幅最显著，溢价率环比11月下降5.8个百分点至6.2%，主要是由于本月深圳、上海、广州等城市成交的高溢价地块明显减少，导致溢价率大幅下滑。?
溢价率下滑的同时， 土地流拍现象也因普通地块大量入市而明显加剧。 以重点监测的城市来看，本月流拍幅数较上月增加了一倍多，总幅数高达200余幅，流拍率也因此依旧延续在年内高位，达13.8%。从流拍地块所在城市来看，这些遭遇流拍的土地主要集中在郑州、石家庄、昆明、济南等近期 楼市 表现不佳的中西部二线和中小城市，土地素质较为一般，如郑州流拍地块中多为位于荥阳等县市的住宅用地，位置相对较偏，周边配套不完善，在当前房地产资金环境持续收紧的影响下，房企拿地意愿较低，最终因无人竞价而惨遭流拍。
03
重点地块
优质土地成交幅数增多
华发斩获武汉硚口“双料”
年末向来是各城市拍地的高峰期，今年也不例外，本月已有18个城市拍地金额破百亿，土地入市节奏明显加快。在大规模的土地集中入市下，广州、武汉、佛山等城市也推出一些优质地块，吸引多家房企争夺，如武汉硚口区建设大道地块吸引了华发、中海、华润3家实力房企参拍，经过287轮激烈争夺后由华发成功竞得，成交总价达94.3亿元，成交楼板价达21002元/平方米，创下了硚口区历史成交地块中总价最高和单价最高的新纪录。
不过，月内中央仍多次强调“房住不炒”，房地产行业金融监管也持续收紧，在此影响下， 重点地块竞拍热度分化趋势更加明显。 如武汉硚口建设大道地块、佛山南海映月新城地块、广州番禺客车站地块等区位优越、条件较佳的土地均受到了房企的热烈追捧，竞拍轮次和溢价率都相对较高；而如北京石景山刘娘府旧改用地等配建较多、周边配套也相对一般的土地则基本以低溢价成交。这一趋势在12月末央行收紧房地产供需两端信贷环境的影响下将会更加显著。
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总结： 受年末集中供地影响，12月份全国土地市场成交规模较11月明显增加，总成交规模增至47647万平方米，较11月翻番。虽然成交量增加，但地价、溢价率和流拍率等反映热度的指标却表现一般，其中溢价率更是降至11.1%，创下3月份以来的新低 。
对于接下来的市场走向，结合近期政策面来看，12月下旬的中央经济工作会议和住建部工作会议均重申“坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”，为明年房地产市场运行定下稳定的基调，土地市场将稳定运行。值得关注的是，本月中央和地方多次提到“租赁”问题，要求大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题；以此来看，在明年人口净流入量较大的中心城市，租赁等保障性宅地的供应将会较2023年明显增加，如上海12月份的土地供应已经向保障用房倾斜。面对供地结构的改变，建议企业投资早做准备 。
迈点研究院最新独家发布“3月商业综合体品牌影响力TOP100”，其中排名前十的品牌依次是：万达广场、大悦城、吾悦广场、万象城、银泰百货、太古里、SKP、K11、恒隆广场、宝龙广场。本月100强榜单中，83个品牌的品牌排名环比上升；15个品牌的品牌排名环比下降；2个品牌的品牌排名环比没有变化。
一、百强榜单
二、行业前沿
资料整理：迈点研究院
中央政策层面：中央政策上，国务院、商务部、文旅局、国家发改委等继续发文为市场主体纾困，保持必要支持力度，进一步巩固经济基本盘。另外，针对“社交电商”、“直播带货”等新业态新模式下出现的一些问题，国家市场监督局专门制定了一系列规范交易行为、压实平台主体责任、保障消费者权益的具体规则，并将于今年5月1日起施行。
地方政策层面：北京和深圳积极推进经济促进政策。北京进一步支持中小微企业应对疫情影响，海淀区也出台了海淀组团产业促进政策。深圳拟打造跨境消费中心，加快推进国贸免税城项目，建设粤港澳大湾区免税城。
资料来源：迈点研究院
项目层面：3月，万象城、吾悦广场、恒隆广场、永旺等多个品牌宣布开工或开业。据统计，2023年第一季度全国项目共55个购物中心开业，体量472万平方米。其中，存量改造开业项目8个，体量约86万平方米。虽然今年1月份出现开业潮，共开业了44个项目，但由于2、3月份开业量相当少，导致一季度整体开业量仍明显低于往期。疫情对商业的影响仍未完全消退，购物中心开业情况仍需一段时间才能恢复至疫情前水平。
资料来源：迈点研究院
业绩层面：3月，宝龙、九龙仓、大悦城地产、SOHO中国和龙湖等多个品牌发布2023年度财报。其中，在宝龙商业2023年年度业绩发布会上，宝龙商业董事长许华芳发布了“新五年战略规划”。根据规划，宝龙商业未来五年将实现“双百双千”的目标，即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。从财报可以看出，在2023年，虽然受“黑天鹅”事件影响，但是各大品牌整体经营良好，在经营管理和战略实施表现亮眼，基本实现年度目标。
资料整理：迈点研究院
企业动态：3月，华润、万科、金科、佳兆业、奥园等多个集团又有战略合作与收购的新动作。面对激烈的竞争态势，金科、华润、奥园等企业利用投资开发的优势，在城市建设、基础投资等方面与政府开展了广泛的合作。
数据来源：中指研究院
商地动态：3月，土拍市场量增价跌，杭州、西安、重庆等17个城市共84宗商办用地成交，成交建设用地面积222.14万㎡，环比上月增加92.35%；成交楼面均价为2535.62元/㎡，环比下跌32.74%，平均溢价率降至1.74%；出让金144.24亿元，环比增长22.80%。其中，商办土地出让金排名前5的城市依次为：杭州、西安、重庆、武汉、广州，出让金分别为：55.93亿元、15.96亿元、14.47亿元、14.19亿元、11.95亿元。
数据来源：中国房价行情网
租金层面：3月主要监测城市租金走势较为平稳，平均租金为4.98元/日/㎡。其中，排名前5的城市依次为：上海、北京、广州、南京和杭州，平均租金分别为：8.99元/日/㎡、8.91元/日/㎡、5.97元/日/㎡、5.78元/日/㎡和5.42元/日/㎡。
三、细分维度解读
潜在客群关注：潜在客群主要集中于华东和华南，浙江和广东客群搜索频次最高
数据来源：迈点研究院
本月搜索指数排名前十的品牌依次是：万象城、万达广场、吾悦广场、大悦城、太古里、SKP 、百盛、宝龙广场、印象城和八佰伴。
万象城客群关注表现强劲，搜索指数从2月的180.24上升至3月的225.74，环比上升25.24%，在各品牌中搜索指数增长幅度最大，位于搜索指数排名第1位。3月万象城在百度、搜狗、360趋势等主流引擎的检索整体均值为3061，达到一定量级。搜索客群主要来源于浙江、广东、山东、江苏、四川、上海六省市，年龄主要集中于25-34岁，潜在客群主要为男性。
媒体关注：聚焦年报发布、开业活动、战略合作等品牌动态
数据来源：迈点研究院
本月媒体指数排名前十的依次是：万达广场、大悦城、万象城、太古里、吾悦广场、恒隆广场、龙湖天街、万象汇、SKP、印象城。本月，恒隆广场媒体指数增长幅度较高，其媒体指数达到369.22，指数环比2月上涨24.43%，排名位于媒体指数第6位。本月媒体关注主要集中于品牌所在集团的年度财报发布、开业活动、战略合作等动态。
根据迈点研究院监测，本月恒隆广场在迈点网、百度新闻网、网易房产、腾讯房产网、搜狐焦点网、乐居房产等媒体平台相关品牌报道有1531条，媒体报道主要围绕3月25日武汉恒隆广场的开业活动。武汉恒隆广场是恒隆地产继上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明之后在内地拓展的第十个项目，也是恒隆在华中的首个大型商业综合体项目，总建筑面积约45万平方米，包括世界级购物中心、甲级办公楼以及兴建中的服务式公寓。
运营表现：探索多种品牌营销渠道，提高品牌运营能力
数据来源：迈点研究院
本月运营指数排名前十的依次是：万达广场、银泰百货、大洋百货、世纪金花、K11、爱琴海购物公园、吾悦广场、恒隆广场、龙湖天街、欧亚购物中心。
其中，运营突出表现品牌为欧亚购物中心，其运营指数达到203.03，环比上涨70.10%，排名位于运营指数第10位。这主要得益于其在微博、直播频道、微信公众号以及微信小程序等平台的良好运营。3月27日，欧亚购物中心37周年店庆活动正式开启。欧亚购物中心通过微博、微信小程序发放各类优惠券以及在直播频道预售店庆爆品；随后，该品牌还在线下商场开展抽奖活动等一系列店庆活动，均大幅提高了运营指数。建议众多商业综合体品牌探索多重的品牌营销渠道，完善线上线下的运营服务，为客户提供更多样化的体验，提高运营能力。
四、榜单数据说明
商业综合体品牌榜单数据来源于迈点品牌指数MBI，根据3月迈点品牌指数MBI商业综合体品牌类目1000余家品牌数据汇总统计而成。具体说明：
1.迈点品牌指数MBI(商业综合体)说明
迈点品牌指数MBI(商业综合体)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。
监测对象：商业综合体
计算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI
注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数数据；a、b、c，指系统中的加权系数；SI(search Index)，指搜索指数；OI(Operation Index)，指运营指数；MI(Media Index)，指媒体指数。
注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。
搜索指数：一段时期内， 品牌关键词在主流搜索引擎中正面搜索频次的加权和
运营指数：一段时期内， 品牌在互联网和移动互联网的运营情况， 如微博、 微信等。
媒体指数：一段时期内， 大众媒体、 行业媒体和区域媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量。
2.统计时间：2023年3月1日-3月31日
3.监测范围：商业综合体类目1000余家市场主流品牌。
五、关于迈点研究院
迈点研究院成立于2023年，是国内领先的商业空间资产战略研究咨询机构。
迈点研究院长期致力于大数据商业分析平台建设，用“数据生产力”改变认知、提升企业效能，为寻求进入与扩大商业空间领域业务的企业与公共机构，提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案。化“数”为“据”，辅助客户制定重大决策，识别投资风险。
迈点研究院率先深入商业空间品牌资产研究，将无形的品牌资产通过有形的数据维度呈现，创新开发了品牌动态数据监测系统-MBI、MCI，被誉为“行业福布斯”榜单。并以此为依据，为需要科学规划项目资源配置的客户，提供战略、运营、组织的咨询服务，提高项目空间资产价值，提升项目运营定价权与收益，稳健财务增长；同时，迈点研究院积极参与公共政策咨询和公共事业建设。是国内领先的聚焦商业空间领域战略、运营、组织以及兼并购方面的专业咨询机构。
经过十余年的互联网大数据沉淀，迈点研究院建立了完整的商业空间产业大数据平台库，涵盖投资开发、品牌建设、运营管理、客群营销等多个版块；与品牌中国战略规划院、人民在线、TalkingData战略合作；覆盖6000家旅游住宿品牌、家城市单体酒店、10000家景区乐园品牌、2000家住房租赁品牌、2000家联合办公品牌、1000家物业品牌以及30000家上下游产业链服务商品牌等……
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