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在房企融资方面，近期相关政策不断放宽，“三支箭”均已发出。在“第三支箭”相关优化措施发布的第二天，已有世茂股份、福星股份等企业宣布定增再融资。11月30日晚间，截至记者发稿，又有大名城、新湖中宝等房企发布定增相关公告。
不过，在业内人士看来，除了上述政策的支持，房企特别是出险房企还是要积极恢复自身流动性，提振销售成为其中的关键。
融资政策迎来连续放松
最近一段时间以来，房地产领域的“利好”政策频出。
“第一支箭”：11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。近期，央行拟发布保交楼贷款支持计划：至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。
“第二支箭”：11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月23日，“第二支箭”扩容首批民营房企落地，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。
“第三支箭”：11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。证监会新闻发言人表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。
此后的11月29日和30日，包括福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝等房地产企业很快推出相关计划，成为“第三支箭”发出后率先吃螃蟹的A股上市公司。
回顾历史可以发现，在此之前，房地产行业融资政策大致从2023年起开始收紧，从当年开始，A股市场房地产企业IPO融资基本绝迹。股权再融资方面，采用定增方式在A股市场进行再融资的渠道，近年也越来越难走通，在2023年以后基本已见不到定增房企的身影。
直到今年，A股市场房地产行业的融资政策终于迎来连续放松。
销售端仍是关键
尽管房地产行业融资阀门频频打开，但对房企而言，年底抢收或许才是更为现实且迫在眉睫的工作，也折射出房企们年底冲业绩的压力。
以深圳市场为例，据不完全统计，在今年仅剩下的最后一个月里就有超过16个新盘预计入市。而在当前的新房存量市场，打折已经是最为常用的手段。除了折扣，送物业管理费、家庭大礼包等活动层出不穷。
近日，位于深圳前海的一处新房项目发布了一则通告，表示公司承诺不采取非正当手段恶性竞争，也不存在谣言所散播的开盘后进行降价的计划和可能。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于房企来说，融资分为外援融资和内援融资，其中内援融资主要就是销售回款。对于开发商来讲，销售策略怎么定是企业自己的事情。不管新房还是二手房，打折促销在深圳市场已经是普遍现象。开发商在这个时候发出这样的公告，应该是想给市场传达一种信号，就是打折促销不会无限制，不让市场预期继续悲观下去。“在国家各方面纾困政策的扶持下，特别是资金端的好转提振下，深圳楼市可能会出现一个明显的触底探底、企稳回升的过程，这样的话，开发商销售行为也会出现一些积极变化。不过，这些都是各个开发商自己的行为，只要符合规则就行。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，对于房企营销层面，市场要适当关注企业的现金流状况。若现金流改善，那么房屋销售定价方面的策略则会做出调整。业内人士普遍认为，房地产企业要想走出困境，销售端仍是关键，实现地产销售的有效恢复，房企才能进一步真正恢复造血能力，实现可持续发展。
行业销售下滑明显
此前，房地产行业已普遍陷入业绩下滑的窘境，整个行业销售下滑相当明显，从10月份单月的销售情况来看，龙头房企的销售同比仍不理想。
以A股市场房地产龙头公司万科为例，公司2023年10月实现合同销售面积198.8万平方米，较去年10月的258.1万平方米下降22.98%，2023年10月合同销售金额321.0亿元，较去年10月的419.5亿元下降23.48%。
另一A股市场房地产龙头公司保利发展近日披露的销售情况简报显示，2023年10月，公司实现签约面积261.18万平方米，同比减少17.85%；实现签约金额430.14亿元，同比减少13.93%。
房企营收和利润的大幅下滑，从A股房地产上市公司2023年三季报身上体现得尤为明显。
以A股上市住宅开发企业为例，据记者统计，申万行业分类下有87家A股上市住宅开发企业，上述企业2023年前三季度合计实现营收1.35万亿元，较去年同期下滑12.32%，合计实现归母净利润仅91.14亿元，同比大降87.29%。上述87家企业中，有多达66家企业今年三季度末的货币资金余额较2023年底减少，占了约四分之三。
另外，从上述地产开发企业年内整体盈亏数量情况变化来看，上市房企的盈利恢复趋势仍不太稳定。数据显示，上述87家企业中，2023年度有23家企业亏损，2023年一季度亏损企业数量增至36家。2023年上半年亏损企业数量有所减少，降为32家。但2023年前三季度亏损企业数量再次增加，至36家。
IPG中国首席经济学家柏文喜表示，除了救市政策之外，出险房企还是要通过重组债务，并借机引入战略投资者和金融股权融资，从而优化资产结构和恢复自身流动性，同时通过强力促销，在改善现金流的基础上推动债权融资，让企业运营逐步恢复正常来实现自救。
根据房中协发布的网签走势图发现，新政前一周，二手房单日网签量最高达1784套，最低403套，而新政后一周，最高仅359套，最低55套。网签量环比新政前一周平均下降79.8%。
调控新政公布即将满一个月，深圳楼市已经出现了明显变化。
“抱歉通知您，根据华强城市花园（一期）积分摇号规则，您积分未能达到入围标准，无法参与公证摇号。”
8月7日下午4点半，用了两个名额参加诚意登记，仍没能入选认筹名单的夏萌（化名）显得很无奈。
她告诉时代周报记者：“今天收到短信说无摇号资格还有点不信，其中一个名额为56分，另一个名额为62分，没想到一个都没有入围，大家的分数都这么高吗？”
华强城市花园是深圳楼市“7·15”新政后首个采用积分规则的新盘，备受外界关注。
7月30日，华强城市花园（一期）进行诚意登记，同时公布了积分规则。根据规则，进行诚意登记的客户需要按房产、户籍与社保三个指标进行积分，排名达到前5560名，才能进行诚意登记。
据深广电都市频道报道，共2.6万人参与了556套房的诚意登记。在夏萌看来，深圳买新房摇号像买彩票一样，除了需要资金雄厚条件满足，更重要的是碰运气。
新房市场的火爆行情让房企也加快行动。
8月10日，一位电建地产华南区域人士告诉时代周报记者，其公司位于光明片区的首个项目计划于10月份开盘，目前已经开放外展咨询中心，提前为项目蓄客。
与深圳新房市场的火热不同，多个区域的二手房市场却又是另一副模样。
“楼市新政后，门店二手房的带看量低到谷底，几乎没有，员工都在推惠州和南沙的房源以及商住。”8月8日，宝安区一位中介店长王路（化名）告诉时代周报记者。
根据房中协发布的网签走势图发现，新政前一周，二手房单日网签量最高达1784套，最低403套，而新政后一周，最高仅359套，最低55套。网签量环比新政前一周平均下降79.8%。
深圳乐有家各门店数据显示，新政后一周，二手房带看量、新增房源量环比均下跌2―3成。
新房市场持续火热、二手房市场遇冷，这是新政推出近一个月后最真实的情况。
“打新”火热
夏萌在深圳从事销售类工作，今年希望先物色一套小两房。
看房过程中，她发现楼市的热度远超预期，前后看了超过20套房子，一路上扬的房价让她望而却步。
预算有限，夏萌打算凭运气抽新房。6月，她参加了金融街华发融御花园（一期）的认筹，最终落选。而这一次，夏萌没想到，华强城市花园（一期）连入围的机会都没有。
“7·15新政后，本以为很多人失去了购房资格，新盘的认筹会少很多，没想到却等来了更多的竞争对手。”夏萌有些沮丧地说道。
“后期政策细则出台，好多人从没购房资格到有购房资格，所以认筹人数增加，其中50―60分的人数最多。”8月9日，一位华强城市花园（一期）的销售向时代周报记者解释道。
无论是华强城市花园（一期）还是金融街华发融御花园（一期），都是深圳新房市场火爆的一个缩影。
7月23日，光明区光侨路的勤诚达正大城悦园二期在网上开盘，当天共推1156套房源，成交848套，去化超过7成。
“比预期还好，作为新政后首家开盘的楼盘，内部对这个结果还是比较满意。”8月6日，该项目销售经理告诉时代周报记者，到目前为止，该项目仅剩一些尾盘。
开发商设置的重重门槛也体现出当下新房市场的火热。
验资是当下热门新盘的基本要求，其中，光明中海寰宇、南山西丽深铁阅山境提出验资80万元，而位于南山西丽的远洋天著，则需要验资达200万元。
夏萌告诉时代周报记者，除了需要验资外，看房还需要提前预约。
2023年1月19日出台的限价政策导致二手房与新房价格倒挂，“买到即赚到”，深圳楼市的“打新”现象也由此而来。
华强城上一次在福永区开盘是2023年第二季度，当时共推出464套房源，备案价4.2万―5.2万元/平方米。而目前该区域二手房当前挂盘均价在6.1万―6.5万元/平方米。
新房市场火爆背后，不少房企也在调整在深圳的布局策略。
8月10日，某央企房企一位投拓业务负责人告诉时代周报记者，新房供需紧张的局面预计在9月份将得到改善。一些房企的新项目将加快入市节奏，加上三四季度房企要冲业绩，会有较为明显的供应释放，只要新房如期入市，局面将发生较为显著变化。
“据我所知，现在不少即将入市的新盘都在加快营销节奏，提前开放样板间和展示中心。”该人士表示。
根据房地产信息网数据，2023年上半年，受疫情影响，上半年合计成交16727套新房住宅。深圳市住建局表示，2023年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套，这意味着下半年将有3万套住宅入市，是上半年供应量的两倍。
上述电建地产人士也表示，尽管调控政策对深圳新房市场有一定影响，但仍然持续看好深圳市场。目前公司在售项目仅有一个，公司也希望能够通过如旧改、并购等形式获取新的项目。
二手房低谷
对于从事房屋中介的王路而言，新政后的深圳二手楼市最为直观的感受就是“冷清”，从去年火热的行情到如今，他的心情犹如过山车一般。
去年7月，王路和朋友合伙在碧海加盟了一家地产中介店，主营二手房业务。
随着双11豪宅认定标准的改变，二手房市场活力被激活，房价的跳涨让王路获益颇多，业绩最高的一个月，其店里业绩达到了120万元。
趁着火热的市场行情，今年4月，王路在宝中区再开了一家中介店，希望继续做大。
7月15日政策的出台让王路的心情迅速跌入谷底。
“客户中有5成左右受到影响，失去了购房资格，本地买家算了税费就没有下文了，拉都拉不回来，还有一部分客户在等打新盘。另一方面，二手房房源确实减少了很多，很多未满5年的房源，业主都主动撤盘。”王路表示。
8月10日，深圳中原董事总经理郑叔伦告诉时代周报记者，据新政后的两周观察，从中原找房客户量上，诚意客户减少15%。从各营业部门反馈，市场出现分化表现，投诉属性比较高的片区及豪宅影响较大，双拼二手房更难出售。
根据深圳中原研究中心的数据显示，7月深圳二手住宅成交套数为13407套，环比上升26.6%；成交面积为114.8万平方米，环比上升26.7%。
7月过户成交套数创2023年4月以来新高。
其中，7月过户成交的房源中约有9成为6月之前（含6月）签约成交的房源。
新政推出后的三周时间，王路两家店的成交量不足10笔。
“主要有成交都是750万元内，超过1000万元和前期报价虚高的有一点下调，业主诚心卖的议价在3%―5%，关键现在客户的购房意愿不大，大都表示需要再看看。”他说道。
业绩的下滑让王路对每个月的高昂固定开销忧心不已。
“每个月的店租加上员工费用，至少需要50万元的业绩才能维持运转。现在市场调整，判断失误，目前我想转让一家门店或者再找人入股，但新店每月的房租3万多元，吓退了不少人。”王路表示。
这并非只是王路遇到的困境。
“宝安这边大公司成交的二手房手指头数得过来，门店比房源还多，一部分同行回老家，还有一部分计划去旅游了。”8月9日，一位宝安区的中介人士告诉时代周报记者。
和王路一样，林志（化名）的工作同样因新政受波动。他于2023年前后开始从事深圳购房咨询服务工作。从去年下半年到今年上半年，月均业务量咨询量在30单以上，新政后到现在仅接了5单，其中还有4位进行退费。
对于下一步计划，王路表示，现在宝安光明新盘基本都不给中介代理，目前将公司业务转战至深圳的公寓市场以及临深、惠州市场。
“最新消息，惠州很有可能限购，虽然现在还没有发布公文，但这个消息有风口，还是很有可能的。”8月10日，王路在购房群发布了此消息，催促其他购房者抓紧下单。
郑叔伦则表示，新政在规范住宅市场的同时，反过来造就商务公寓的表现，不限购条件在新政后会变得更有吸引力。
郑叔伦还认为，商办物业由于不限购加上长期较高租金收益，成为调控政策后的受惠的物业类型。另外，有相当比例的客户被取消购房资格，临深区域市场也被得到重视。
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