招商蛇口6月拿地 招商蛇口6月销售额

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“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

原标题：“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”4FN星座分析

每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤4FN星座分析

政策的威力正在显现。4FN星座分析

自三道红线和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端持续收紧。4FN星座分析

据克而瑞不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2021年以来的最低水平。与此同时，企业融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中有约30%企业同比降幅超过50%。4FN星座分析

融资规模大幅降低4FN星座分析

在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降，房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性、连续性来看，下半年融资环境将维持收紧态势。4FN星座分析

一个值得关注的点是，中型房企融资规模下降最为明显，直接拦腰一刀。4FN星座分析

具体来看，四大规模梯队房企融资量均同比下降。克而瑞数据显示，TOP31~50的房企上半年同比减少53.50%至922亿元，TOP11~30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小。4FN星座分析

对此，一家TOP15房企的财务总告诉《每日经济新闻》记者，房企融资规模下降主要有三个原因，一是去年末央行对商业银行双限（对公、按揭）造成今年贷款和按揭规模收缩，融资体量下降；二是地产风险事件频发，有限资源更加集中头部房企，国央企议价能力提升，平均成本下降；三是今年上半年城投债发行同比去年下降40%，市场流动性充裕，也造成资金成本下行。4FN星座分析

上述财务负责人告诉记者，有息负债的下降会直接体现在融资规模上。4FN星座分析

TOP30~50房企融资规模减少一半主要是因为降杠杆的需要，由于这类企业在踩线之后停止扩张，降负债抓回款就成了他们的唯一选择。4FN星座分析

整个行业面临三道红线的监管，排名靠前的房企面只要没踩红线，面对压降有息负债的压力不大，就不会对融资造成太多的影响。如果财务相对稳健，负债情况不会出现大规模下降。4FN星座分析

相比之下，头部存量比较多的，就不加杠杆了，把存货做起来。4FN星座分析

而排在TOP10~30的房企，有加杠杆空间的，可能会多拿一些地，而必须降杠杆的一些企业，今年拿地就会少一点，以此来控制负债规模。4FN星座分析

在此背景下，房企会根据自身的资产负债表来调整策略。目前，房企普遍采取两条经营策略，一个是以降杠杆为主，另一个是原先杠杆不高，在绿档内的企业则借机冲一把规模，借势扩张。4FN星座分析

最典型的是招商蛇口，克而瑞数据显示，截至2021年上半年末，招商蛇口新增货值1890亿元，拿地金额同比增长近95%。4FN星座分析

融资成本持续下降4FN星座分析

克而瑞数据显示，截至2021年6月，100家典型房企新增债券类融资成本为5.59%，较2021年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本达6.86%，下降0.97个百分点，境内债券融资成本4.40%，较2021年下降0.03个百分点。4FN星座分析

上半年融资成本下降的原因是，如招商蛇口、保利等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多，其中境外融资成本下降1.66个百分点；同时TOP31~50房企中，远洋、越秀发行了数额较大的境外债，使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。4FN星座分析

为何融资规模下降，房企融资成本反而降低了？上述财务负责人告诉记者，从资金角度来说，与银行合作深入的房企，在有息负债控制的情况下，反而会导致融资成本降低，因为房企资金需求量并不大，原先可能有10%~20%左右的资金增量需求，但在三道红线的管控之下，房企获得增量资金的空间有限。4FN星座分析

“假设今年A房企的有息负债规模是1000亿元，在不增加规模的前提下，一分钱增量的开发贷都没有，意味着房企需要开发贷的缺口很小，这就导致银行要和头部房企合作，就必须主动降利率，谁的利息少，就和谁家合作。”上述财务负责人表示。4FN星座分析

从企业性质来看，6月民营企业的融资规模较5月相比变化不大，但国有企业的融资规模大幅回升，主要由地方国有企业债券发行增加所致。6月国企融资规模达452.4亿元，较5月环比大幅上升123.1%，占本月总融资规模由5月59.6%上升到78.9%。同时，国企的比重进一步提升。地方国企方面，6月地方国企信用债融资规模上升至334.7亿元，占总融资规模的比例由40.3%上升至58.3%，其中主要是地方性房企发行增加。4FN星座分析

在6月的新闻通气会上，银保监会发言人表示，上半年以来，房地产融资已经呈现出“五个持续下降”的特点，房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模、通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降的趋势，资金过度流入房地产市场问题得到改善。4FN星座分析

总体而言，监管层对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度，对房企来说，加快销售回款，改善企业内部经营管理，提高资金的使用效率，依然是接下来的核心主题。4FN星座分析

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责任编辑：戚琦琦4FN星座分析

2021年房企销售排行榜(2021年地产销售排行)

近日，中指研究院发布了2021年1-11月中国房地产企业销售Top100排行榜。Top100房企销售均值为1161.4亿元，同比增长10.7%。其中销售金额超千亿房企35家，超百亿房企150家。榜单显示，排在前十的企业分别为碧桂园、万科、融创中国、保利发展、中国恒大、中海地产、绿城中国、招商蛇口、华润置地以及绿地控股。从榜单数值来看，有27家企业销售额为500—1000亿元，销售额增长率均值为11.1%；有30家企业销售额为300—500亿元，销售额增长率均值为16.0%；有29家企业为200—300亿元，销售额增长率均值9.8%；有30家企业为100—200亿元，销售额增长率为9.4%。4FN星座分析

2021房地产年度综合实力百强房企中，前十名分别是保利发展、中海地产、碧桂园、万科集团、融创中国、华润置地、招商蛇口、世茂集团、龙湖集团、金地集团。4FN星座分析

除了这些绝对领先的头部房企以外，正荣集团、金辉集团、领地集团等区域型深耕房企，以及万达集团、朗诗地产、京投发展、永同昌等深耕某一领域的房企也纷纷上榜。4FN星座分析

排名企业名称1万科企业股份有限公司2恒大地产集团3大连万达商业地产股份有限公司4绿地控股集团有限公司5保利房地产股份有限公司6中国海外发展有限公司7世茂房地产控股有限公司8碧桂园控股有限公司9绿城房地产集团有限公司10龙湖地产有限公司11广州富力地产股份有限公司12融创中国控股有限公司13金地股份有限公司14华润置地有限公司15招商局地产控股股份有限公司16远洋地产控股有限公司17佳兆业集团控股有限公司18华夏幸福基业股份有限公司19复地股份有限公司20金科地产集团股份有限公司21雅居乐地产控股有限公司22新城控股集团有限公司23北京首都开发控股有限公司24金融街控股股份有限公司25融侨集团股份有限公司26建业住宅集团有限公司27阳光城集团股份有限公司28四川蓝光和骏实业股份有限公司29江苏中南建设集团股份有限公司30路劲地产集团有限公司31旭辉控股有限公司4FN星座分析

房企拿地策略分化强者恒强趋势未改

近期，上市房企陆续发布2021年半年报。中国证券报记者梳理发现，上半年，房企拿地显著分化。部分房企仍积极拿地，除招拍挂外，还通过多元化的方式扩充土储，但也有部分房企拿地态度较为谨慎。对于下半年的拿地策略，房企普遍表示，将在保证财务稳健的前提下，审慎、务实地补充优质土地。机构认为，短期来看，强者恒强的趋势并未改变，头部房企土储充足。4FN星座分析

规模房企优势明显4FN星座分析

2021年上半年，土地市场迎来了首次集中供地。在各地土拍过程中，规模房企优势显著，但在“三道红线”、融资监管、现金流等多方面因素带来的影响下，房企拿地策略出现明显分化。4FN星座分析

招商蛇口披露的半年报显示，报告期内，招商蛇口围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市。1-6月，公司累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米。建业地产上半年新增土地建面达663万平方米，同比增长81.48%；新增土储总价为99亿元，同比增长128.27%，土地购置额占2021年上半年合同销售额的32%。4FN星座分析

上半年，中国海外发展、绿地控股等头部房企持审慎拿地的态度。中国海外发展表示，在两集中供地的新政策下，公开招拍挂土地市场竞争较热，上半年中国海外发展理性把控投资节奏，在内地14个城市新增20宗土地，新增总楼面面积约489万平方米，相比2021年同期的582万平方米下降了16%，对应的总货值为1104.9亿元。下半年，中国海外发展有充裕的财务空间获取更多优质土地。4FN星座分析

绿地控股也表示，上半年制定实施了审慎稳健的投资拓展工作方针。拿地总量较去年同期有所下降，拿地方式和开发理念发生转变，更加突出“现金流回正快”等要求，更加注重项目的质量和效益。4FN星座分析

展望下半年，多数房企表示，综合考虑内外部情况，将审慎、合理拿地。克而瑞研究中心企业研究总监房玲预计，在自身补货充裕以及仍需优化财务指标等背景下，龙头房企的投资脚步或将有所放缓。4FN星座分析

头部房企土储丰富4FN星座分析

克而瑞研究中心数据显示，上半年，排名前十的房企新增货值占百强房企的38%，后50强房企新增货值仅占百强的19%。短期来看，强者恒强的趋势并未改变，头部房企土储充足。4FN星座分析

保利发展2021年半年报显示，上半年，凭借着出色的资源获取能力，公司储备了质地优良、规模合理的土地资源。近年来38个核心城市储备资源始终保持在70%以上，住宅货量占比超80%，待开发面积可满足公司2-3年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。4FN星座分析

世茂控股半年报显示，截至报告期末，公司拥有总土地储备约1892万平方米。其中，二线及以上城市的土地储备占比达75%，可以支持公司未来2-3年的开发运营需求。4FN星座分析

中国指数研究院表示，土地储备相对充足的头部房企更聚焦重点城市。如招商蛇口、万科等全国性龙头企业致力于在多个重点城市广泛布局。4FN星座分析

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