5月11日北京楼市大跌原因 5月11日北京楼市大跌原因分析

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政府救房市是否正确?

当然是正确的，楼市垮了，影响可不小！！！OsA星座分析

影响面太广了，比如说你建楼要买东西吧，钱要流通吧，缓早友等等，楼房的市场有多大！！仔细想一想。救的不仅仅是楼市，是中国睁扮经济啊！扰槐

北京二手房全年成交量预计同比跌51%是什么原因?

12月18日发布70个大中城市住宅销售价格数据，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。其中，北京新建商品住宅价格环比持平；二手住宅价格环比下降0.5%，跌幅连续7个月全国第一。据房地产经纪机构预测，北京二手房住宅全年成交大约为13.4万套，相比2023年的27万套跌51%。OsA星座分析

过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史纪录，一年内近50次发布了各种调控措施。OsA星座分析

-0.9%、-1.1%、-0.8%、-0.9%、-0.6%、-0.5%、-0.5%，这是国家统计局公布的今年5月至11月北京二手房价格指数的跌幅，每月都为全国幅度最大。OsA星座分析

“北京‘3·17新政’后，整体二手房价格调整非常明显，从4月开始到现在累计跌幅超过15%，部分区域房源价格接近20%，北京二手房价格已经接近2023年第四季度。”中原地产首席分析师张大伟说。OsA星座分析

价格下跌的同时，北京二手房成交量继续低迷。中原地产研究中心统计数据显示，由于10月的假期影响成交量，11月累计成交量8483套，环比上涨38%，但依然是北京二手房成交量连续第6个月低于1万套。OsA星座分析

中介人士也道出了目前市场的真实状态：“3·17新政”后，购房需求减少，看房量下降，业主和购房人的心理预期发生重大变化，购房人普遍由新政前的恐慌抢购，变为观望等待，充分议价后才理性出手购房；业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。OsA星座分析

由于房价有了实质性回落，使得部分购房人开始结束观望，出手购房。OsA星座分析

据伟业我爱我家市场研究院统计，12月上半月(12月1日-12月15日)，北京全市二手住宅共网签4464套，与11月上半月相比上升11.5%，同比2023年12月上半月下降48.8%。OsA星座分析

回顾一年的北京楼市，2023年在历史最严格的限价、限购、限签等政策影响下，北京房地产市场签约金额为1627亿元，相比2023年全年减少了近1000亿元。“3·17新政”之后，北京二手房市场预期出现扭转，市场逐步从卖方市场转向买方市场，每套成交房源在成交前都要经历多次比较，抢房、恐埋谈慌性购房的现象消失。OsA星座分析

数据显示，北京二手房今年前11个月已经成交套。张大伟分析，按照目前市场低迷的态势预计，2023年全年北京二手房住宅成交大约在13.4万套，相比2023年的27万套跌51%。OsA星座分析

“可以预期备庆，2023年北京二手房市场成交量将继续低迷。很可能跌下10万套的最近数年历史最低值。”张大伟预测说。OsA星座分析

经历政策调控和市场盘整之后，目前北京二手房市场需求以首次置业和需要换房的人群为主。虽然交易量处于低位，交易节奏也比较缓慢，但市场更加健康、平稳。OsA星座分析

北京、成都等密集出台调控政策 下半年楼市降温“板上钉钉”?

以武汉商票为代表，楼市的“政策市”属性达到前所未有的程度，这一趋势还在深化。OsA星座分析

近日，北京、成都、杭州、东莞等地陆续发布楼市调控政策，意在为楼市降温，其中，北京和成都的政策分别针对离婚和赠与类客群，政策虽小，贵在精准，而杭州楼市则通过延长社保年限，进一步升级限购。OsA星座分析

政策频出的当下，房地产调控正在呈现精准化和全面化，然而即便如此，业内认为楼市仍将面临房价上涨压力，政策调控依然处于“紧绷”状态。OsA星座分析

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房价上涨过快城市压力骤增？OsA星座分析

对调控而言，北京的楼市政策具有较强的信号意义，可谓是全国其他城市进行楼市调控的风向标。OsA星座分析

8月5日，北京市住建委发布《册铅关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。新规自5日起执行。OsA星座分析

显然，这是一个小政策，在业内看来，北京楼市调控主要是在进行“打补丁”，不过，其信号意义远大于实际效果。北京市住建委相关负责人表示，此次出台新规遏制“假离婚”购房，也是落实中央关于加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作会议的精神，保持调控定力不动摇。OsA星座分析

业内认为，这更像是一种表态，重要的是，接下来北京还要继续做好精细化调控，尤其问责机制进一步落实，各区主要领导要亲自过问、深入研究、加强调度，确保将地价和房价稳定在合理区间。OsA星座分析

这与住建部此前的口风一致，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。OsA星座分析

上周，住房和城乡建设部副部长倪虹就约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，并提出针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。OsA星座分析

原因是楼市热度过高，统计局数据显示，2023年6月，银川、徐州、金华、泉州、惠州的新建商品住宅销售价格指数环比增幅均超过了4%，同比涨幅在6%以上，二手房方面，其环比涨幅也均超过4%，尤其金华，二手房价格指数环比涨幅更是达到10%。OsA星座分析

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，约谈问责是长效机制管理的重要组成部分，调控告别过去自上而下的调控，转向“一城一策”的框架下调控，即调控自主权在地方政府，责任也在地方政府，地方要对调控的效果负责。OsA星座分析

“这也预示着房地产调控政策将会完善一城一策的机制，不存在松绑或周期性的调整的任何可能性。”李宇嘉表示，近期降准实施以后，市场预计调控政策周期性见顶可能出现松绑的可能性，但凡出现房价上涨、地价上涨的情况，都可能随时出台新的调控政策。OsA星座分析

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构建楼市长效机制？OsA星座分析

7-8月主要房地产政策概览OsA星座分析

数据来源：根据中指院盘点整理而成OsA星座分析

结合今年以来的楼市调控，可以发现，房地产的楼市调控呈现精准化和全面化的特点。OsA星座分析

精州掘好准化方面，据克尔瑞观察，湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等城市相继升级调控，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限散哪价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。OsA星座分析

尤其是二手房参考价格，截至目前，从深圳开始，成都、东莞、西安、绍兴、无锡等城市均发布了相关政策通知。中指院认为，二手房市场参考价格发布机制覆盖范围不断扩大，价格管控“工具箱”不断完善，同时，二手房市场参考价格的发布将对住房贷款、挂牌价格等多方面形成参考，有效稳定市场预期，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。OsA星座分析

此外，针对学区房的政策也在不断出台，北京、太原、温州等城市陆续出台针对学区房的政策，比如，7月4日，北京市西城区房屋管理局组织辖区内链家、我爱我家(,股吧)、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，就房地产经纪机构积极配合教改政策落地提出工作要求。OsA星座分析

全面化方面，主要体现在调控范围的广度上，一方面，从围剿经营贷到调升房贷利率，房地产行业的信贷全面收紧。银保监会公布的数据显示，截至4月末，房地产贷款同比增长10.5%，增速创八年来新低。OsA星座分析

同时，房地产信托余额和投向房地产的理财产品规模持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2023年6月以来呈持续下降趋势，投向房地产非标资产的理财产品规模同比下降36%。OsA星座分析

房贷利率也显著上升。融360数据显示，2023年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2023年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2023年底上涨8BP。OsA星座分析

另一方面，在土地端实行供给侧改革，李宇嘉认为，除个别城市，首轮集中供地整体溢价率很低，扣除竞配建后实际成交溢价率只有16%-17%，所以，未来房价反弹的压力不大，而且各地都开始启动限价，地价倒逼限价松绑的压力也不大。OsA星座分析

目前，房地产行业围绕“稳地价、稳房价、稳预期”采取的政策无论深度还是广度都更加丰富和灵活，不仅如此，未来的政策有望进一步延展。克而瑞认为，房地产长效机制改革将步入“深水区”，未来租赁住房供给和房地产税制改革或将提速，速度和力度都要高于市场预期。OsA星座分析

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下半年楼市降温“板上钉钉”？OsA星座分析

政策高压之下，房地产市场正在呈现趋势性下降。统计局数据显示，6月份，房地产开发景气指数为101.05，连续四个月出现下降。OsA星座分析

但整体来看，上半年的热度仍然很高，统计局数据显示，1—6月份，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；其中，住宅销售面积增长29.4%；商品房销售额92931亿元，增长38.9%；其中，住宅销售额增长41.9%。OsA星座分析

不仅如此，下半年楼市面临房价的结构性上涨压力，以北京为例，首批住宅的平均楼面价大约3.5万元/平，实际住宅销售均价可能在6.3万，甚至更高,业内认为，如果这些地块未来可以卖到最高限价，北京主流市场的房价涨幅或将超过30%。OsA星座分析

中指院认为，短期受调控政策影响，热点城市房价涨幅将出现收窄态势。但从地价、二手房价格和新房价格的关系来看，全年新房价格结构性上涨。OsA星座分析

一方面，当前百城二手房价格整体表现出较强韧性，二手房价格上涨，亦可反映当前购房者置业情绪仍处高位，对新房价格形成支撑；OsA星座分析

另一方面，今年以来住宅用地成交楼面价上涨较大，地价持续上涨对房价亦形成一定带动，综合来看，下半年新房价格或将延续小幅上涨态势。OsA星座分析

虽然政策效果已经开始显现，比如，深圳、广州等城市市场已有所降温，部分三四线城市调控政策亦在跟进，预计政策效果将进一步显现，但楼市调控依然面临高压。OsA星座分析

比如南通，4月8日被住建部约谈，4月20日紧急出台十条调控举措，克而瑞认为，南通调控仅限于供应端有所收紧，并未涉及限购、限贷、限售等需求端调节，实难根本性扭转市场预期。OsA星座分析

也就是说，虽然政策已经如此密集和精准，但部分楼市仍将面临房价上涨和楼市热度升高的压力。OsA星座分析

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