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不久前，随着深圳福田的解封，大湾区迎来全面复工复产，楼市回暖越来越明显。
4月3日。贝壳深圳站显示，当天通过贝壳渠道成交了60多套新房。4月的前三天，一共超过了100套。
4月2日，东莞三部门联合发布通知，放宽疫情期间购房资格。疫情防控期间(2021年12月至今)，未缴纳社保视为“连续缴纳”，不影响购房资格。
4月1日，深房中协公布，深圳二手房触底反弹，网签1355套(非转让)，环比上涨25.5%。
3月31日，2023年广州、深圳首批集中供地公布。其中，深圳土地拍卖限价提高，广州出让门槛降低。
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如果说之前部分城市局部区域成交大幅增长，给购房者的感觉就是楼市有望反弹。
现在，大湾区的整个房地产市场正在复苏，许多买家渴望释放他们的置业需求。那么，现在如果你想买房子，你应该选择大湾区哪里？
今天1号地产从限购政策、房贷利率、房价三个维度梳理了大湾区各个城市的最新情况，或许可以给你一个参考。
珠江口西岸整体限购松动。
神官还是调控的典范。
虽然最近无论是舆论还是市场都有很多关于大湾区楼市的利好消息，但目前只有佛山的限购政策有所放松。
3月24日晚，佛山市人力资源和社会保障局发布通知，降低优悦佛山卡T卡申请门槛，由大专以上学历改为全日制大专学历和非全日制本科学历，变相放松限购。
对于大湾区其他城市的购房者来说，如果仅以限购政策划分，大湾区的九个城市可以分为三个梯队。
第一梯队是不限购的城市或者只在部分区域限购的城市。其中肇庆不限购，惠州限于大亚湾和惠阳，佛山和江门对置业者友好。
第二梯队是限购相对宽松的城市。其中，珠海限购3套，拍卖行不限购；中山限购2套，均有社保要求。
第三梯队是广深东莞。其中深圳限购最严，东莞次之。广州很特别。增城、从化限购相对宽松，其他区域限购与深圳相同。
大湾区的抵押贷款利率已经全面下调。
低至4.6%，与LPR持平
目前，大湾区的房贷利率已经全面下调。如果仅以房贷利率划分，九城可以分为两个梯队。
第一梯队是首套房贷利率低至“4”的城市：深圳、广州、珠海、中山、佛山。
其中，广州部分外资银行首套房利率低至4.6%，与LPR持平。Prime bank首单利率低至4.9%，创近三年新低。
珠海、中山首套房利率一度高达6.5%，二套房利率一度接近7.0%。现在它永远消失了。
第二梯队是首套房贷利率“5”的4个城市：江门、肇庆、惠州、东莞。
其中，肇庆2021年房贷利率呈上升趋势。全市首套和二套利率均超过6字头，二套房利率甚至一度超过7字头。
值得一提的是，大湾区的房贷利率已连续下调多次，但目前全球银行仍普遍缺乏客户，因此不排除后续房贷利率继续下调。
对于许多人来说，虽然他们知道降低抵押贷款利率将减少每月付款，但具体的概念仍然不清楚，因为
2023年大湾区房价的四个梯队
第一梯队是广州和深圳，新房和二手房均价都在3万/平。但广州相对于深圳，价格区间更大，1-20万/平的房子都有。
第二梯队是珠海和东莞，新房和二手房均价2万/平。
第三梯队是中山、惠州、佛山，新房、二手房均价1万/平。
第四梯队是江门和肇庆，新房和二手房均价都在1万/平以内。
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不过，这只是2月份的情况。虽然3月份大湾区的房价还未公布，但事实上佛、莞、深等多个城市的房价预期已经暗暗提升了。
深圳虽然没有明确上调二手房参考价，但土拍限价提升了，相当于提升了多个板块的房价预期。
壹地产建议：有置业需求的朋友要抓紧了，后面的竞争或许会变得激烈，今年供应爆发 房企优惠多多 置业门槛降低的时期会慢慢消失。
一方面，在政策不出现大变化的情况下，明年的7月15日后，将有大量被压抑的房票将会入市。
另一方面，最近的国际事件，影响了西方的信用体系。预计会有大量的资金回流，并且沉淀到大湾区这样经济发达的区域。
再一方面，目前，不少购房者的信心已经回归，市场再次开始热闹起来，房企的压力也会变小。这时候，房企的优惠也会逐步取消。
房贷利率是4.9%，贷款期限25年， 是转为LPR浮动利率还是固定利率？这个问题很及时，距离利率换锚还有两个月的时间（截止时间8月31日），大量的存量房贷（以贷款基准利率为定价基准的浮动房贷利率的房贷）都是需要在最后截止日前进行转换的。那么该如何选择呢？
1、利率换锚怎么换？
首先我们要明白利率换锚是怎么回事，我们之前的房贷利率计算 公司是这样的：房贷利率=贷款基准利率*（1±浮动比例），在这个公式当中，“浮动比例”是固定不变的，永远是不变的，而贷款基准利率是会变化的（由央行决定什么时候变动），也就是说我们以前的房贷利率计算公式是以“贷款基准利率”为定价基准的，贷款基准利率变化的时候我们的房贷利率也会跟着变化。
而现在我们的房贷利率计算公式是这样的：房贷利率=LPR+点数，其中的“点数”是固定永远不变的，其中的LPR是每个月都会更新的，在实际操作中，我们可以在合同中选择在一个周期后按照最新的LPR进行计算房贷利率，一般这个周期是1年。
通过这两个房贷利率的计算公式可以看出来了，利率换锚的核心就是将“贷款基准利率”更为为LPR，这个就是利率换锚的核心。
利率换锚之后，我们的房贷利率的变化其实是和LPR的走势是正相关的，所以，我们是否要选择LPR浮动利率就看我们判断LPR的未来走势是怎么样的，如果LPR未来是下跌的走势，那么当然是选择LPR浮动利率比较换算，但是如果我们判断未来LPR是上涨的趋势，那么我们选择固定利率比较划算。
2、LPR未来的走势如何？
这一段我们来分析一下未来的LPR是如何走的，笔者主要是分析逻辑，结论作为参考，因为结果无非是两种，涨和跌，都有一半的概率，主要看逻辑，有些读者自己很犹豫，有些读者自己很肯定，但是基本都是不知道自己判断的逻辑来自于哪里，所以本文主要是讲LPR未来走势的逻辑。大家可以留言讨论，谈谈个人的想法，不喜勿喷。
LPR的全称叫做贷款市场利率报价，是所有贷款的利率参考基准，我们市场上的贷款有很多种类，利率也是高低不一，但是追本溯源都和LPR相关，是所有贷款利率的定价基准，可以说是利率之母。LPR的走势就决定了社会整体贷款利率的走势。
贷款利率说到底是资金的成本，资金的成本和很多因素有关， 比如资金的供给情况，比如通货膨胀率，但是无论怎么变化，资金的成本是可以从另外一个逻辑去理解的，我们作为资金需求方，我们原因承受的资金成本的极限是什么？其实就是我们的资金收益率，我们贷款是为了投资，投资是为了回报，回报的好坏是看资金的回报率的，资金回报率高于资金的成本就说明这个事情是可以做下去的，如果资金的成本高于资金的收益率，那么这个是无法持续下去的。
那么社会整体的资金收益率和什么相关？其实是和经济的增速相关的，经济增速高，赚钱自然更容易，那么社会资金整体的收益率也高，自然也是可以承受比较高的资金成本，反过来，当宏观经济增速放缓的时候，赚钱会比较困难，这个时候的社会整体资金收益率也就降下来了，那么能够承受的资金成本也自然会降下来。
总结：社会资金成本和社会资金收益率正相关，而社会资金收益率和宏观经济增速正相关，我们可以简单理解为社会资金成本和宏观经济增速是正相关的，那么你对未来宏观经济增速是怎么理解的？当前是6%（疫情之下有冲击，但笔者判断是短暂的），还是会回到10%？还是会逐渐放缓到5%、4%，甚至是3%，笔者个人判断是后者，GDP的增速未来会逐渐放缓。
所以，笔者的结论就是：LPR未来是下降的趋势！
2023年广东各市房价全景分析：疫情过后的市场动态与历年走势
广东，作为中国经济的重要引擎，各城市的房价走势备受瞩目。在经历过疫情的洗礼后，2023年的房地产市场呈现出怎样的态势？让我们一起探索各市房价的最新动态和长期趋势。
广州
1. 2023广州房价图揭示了稳步上升的轨迹，疫情后的市场逐渐复苏，显示出稳定的购房需求支撑。从2021年至2023年的历年数据来看，广州房价稳步上涨，显示出区域经济活力和人口吸引力。
潮州
潮州房价趋势图显示，疫情后的潮州市场相对平稳，2021年至2023年间，房价稳步上升，但仍保持着相对合理的空间，显示出当地房地产市场的稳健性。
东莞与佛山
东莞和佛山作为珠三角的重要城市，房价趋势图显示，2023年两地房价继续紧随广州步伐，疫情后逐渐回暖，2015至2023年间的长期增长趋势明显，显示出两地的产业发展和人口吸引力。
河源、惠州与江门
这些城市房价走势相对温和，疫情后逐步回升。河源、惠州和江门的2021年至2023年数据，显示了区域经济的稳步发展和居民对住房需求的持续支撑。
揭阳、茂名与梅州
这些粤东城市，揭阳、茂名和梅州，在2023年房价图中，显示出不同速度的增长，疫情后的复苏反映在了相对较低的房价上，为潜在购房者提供了更多选择空间。
清源、汕头与汕尾
清远、汕头和汕尾的房价，2023年显示出平衡发展的迹象，疫情后的市场调整使得房价更具性价比，反映出区域发展潜力和生活成本的平衡。
韶关、阳江与云浮
粤北和粤西地区的房价，如韶关、阳江和云浮，疫情后的房价变动较为稳定，显示出区域经济的稳健性和居民生活成本的相对较低。
值得注意的是，深圳房价数据暂无更新，但其作为一线城市，一直是房价波动的风向标，未来数据发布后，其动态将对整个广东省市场产生重要影响。
以上数据仅供参考，市场波动受到多重因素影响，包括政策调控、经济周期、人口流动等，具体购房决策还需结合个人实际情况和市场分析。
最后，提醒读者，房价数据的收集与整理是一项细致的工作，如有任何错漏，敬请指正，我们将持续关注并更新数据，以提供最准确的信息。
佛山乐居讯（编辑 cloud/制图 黎毓贤）日前，南海千灯湖1号一套法拍房源成交价高达4.8万/㎡刷爆朋友圈，随后，禅城亚艺湖豪宅天湖郦都也不甘寂寞，一套二手房源以1090万成交，单价也破4万/㎡！
网友又吵起来了：“这个价还不如买广州”、“买新房不香吗？”、“有钱人，这只是个零头”......
有时，不得不承认，贫穷真的限制了想象。目前，广州市中心10万+楼盘已遍地开花，随着市场的分化，佛山主城区也陆续涌现了多个豪宅标杆，总价、单价不断捅破天花板。
今天，佛山乐居特别整理：《最新佛山十大豪宅名单》，因市场别墅产品较少，本文以大平层、叠墅两大分类为主，看看佛山的豪宅都分布在哪里？主打什么产品？单价、总价去到多高？
最新佛山十大豪宅名单（大平层）
据乐居不完全统计，从大平层产品来看，纵观佛山主城区，最新佛山十大豪宅名单中，顺德占据6席，南海、禅城各有2席。
其中，8盘有产品建面超过200㎡。整体总价至少429万起，最高单价高达6万/㎡！
保利和悦滨江
280㎡大平层，均价5.5-6万/㎡
近日，有中介在朋友圈刷爆保利和悦滨江220-280㎡大平层计价表，280㎡单价约5.8万/㎡，总价约1624万。而220㎡单价约5万/㎡，总价约1100万。
中介供图
据此前乐居踩盘获悉，目前项目在推5座280㎡大平层单位，均价约5.5-6万/㎡。销售直言，项目的客户主要都是亚艺湖、千灯湖，本地自住改善为主，广州客其实比较少，“比方说亚艺湖，早期有钱的人住的那一块，现在都旧了嘛，车位配比等各方面配套都不够，所以会考虑置换，尤其是能看湖看江的项目”，即使去年一季度受疫情影响，但作为豪宅的和悦滨江一直不愁卖，销售透露，今年1月份大概卖了50套左右。
保利和悦滨江280㎡：五房两厅三卫
除了200㎡以上大平层外，保利和悦滨江主打91-145㎡三四房户型，均价从不超3万到3.3-3.4万/㎡不等。“不同朝向、是否望江价差都有几千块”。
保利和悦滨江项目效果图
鹏瑞皓玥湾
288-355㎡大平层，千万/套起步
佛山版的深圳湾1号，位于顺德大良的鹏瑞皓玥湾全部产品门槛1000万起！
近日，乐居到鹏瑞皓玥湾踩盘获悉，目前项目在售T2栋高层住宅，户型涵盖288、355㎡大平层，楼高35层，层高3.3米，3梯2户设计，分梯入户，独门独户，保姆有独立电梯，带精装修发售，千万/套起步，物业费待定，预计2023年底收楼。
据销售介绍，目前首推的住宅T2共计约60余套房源，从去年底开盘至今仅剩不到10套，没调价也没折扣，去化还算理想。而业主多为企业家、协会会长等本地精英，也有来自南海、广州南沙、深圳的外区客户，甚至近日有从北京慕名而来的客户。
值得一提的是，项目须验资300万方能看板房。
鹏瑞皓玥湾280㎡：四房两厅四卫配佣人房
鹏瑞皓玥湾350㎡：四房三厅四卫配佣人房
别墅方面，首期推出的20套类独栋产品在开盘当天已全部卖完。后期还将加推，不过何时推出目前还没有定。
宝能云境台
240-460㎡大平层，均价3.4-3.8万/㎡
宝能云境台效果示意图
宝能云境台280㎡：四房两厅三卫配佣人房
宝能云境台350㎡：四房三厅四卫配佣人房
阳光城佛山半岛
225-293㎡大平层，均价3.1-3.5万/㎡
位于禅城绿岛湖核心位置的阳光城佛山半岛，目前主打建面约225-293㎡楼王大平层产品，对外称之为“最后百席封湖之作”，带装修均价约31000-35000元/㎡，总价约700万起。
阳光城佛山半岛293㎡：四房两厅三卫配佣人房
项目目前已进入清余货阶段，主打118㎡复式、140/149/170/252/293㎡四五房平层，均价21000-23000元/㎡，楼王11座去到31000-35000元/㎡。
另外，项目别墅还有五六套余货，地上三层地下两层，双拼设计，总价1500万左右。
保利天悦
预计加推小户型，吹风5.5-6万/㎡
作为佛山房价风向标，保利天悦要求预约才能参观，验资50万方能看板房。据现场了解，项目仅剩个别底层大户型余货单位在售，在售均价约4.5万/㎡。
保利天悦销售中心
项目预计4月加推全新的小户型产品，靠近规划商场，位于两条河道之间，涵盖面积段约125-168㎡，两梯三户设计，层高22层，带装修发售，吹风价约5.5-6万/㎡。整个小区都将配备软水机、中央空调、隔音玻璃、人脸识别等智慧装修。
保利天悦沙盘
"我们的产品不是有钱就能买到的。"从销售的语气中透露着满满的不愁卖，据其透露，项目的购买力有90%都是来自佛山，广州客占比还不到1成。“项目现在仅剩最后3栋待售，最后一栋保守估计要卖到7万/㎡。”他说。
即将加推产品的户型图
龙光天境
142-200㎡大平层，均价3-5万/㎡
日前，乐居组织广佛投资品鉴团走进龙光天境，来自广州的资深品鉴官对其产品高度点赞。
作为东平河畔纯南向豪宅，头顶奇槎国际社区光环——龙光·天境可谓底气十足，占地2.7万㎡，总建面12.8万㎡，共规划4栋32-48层超高层住宅，以及7栋4层高的叠墅，主打143-200㎡平层洋房以及160-180㎡叠墅，总户数仅为515户。
据介绍，龙光·天境洋房做到了单梯单户设计，行列式布局，楼栋朝向均为南北向，每户都可以做到朝南望江，加上采用现代国际极简主义美学风格的建筑，中空low-E玻璃幕墙外立面设计，现代性十足。
涵盖141/161/200㎡四大高层住宅户型图
“800-900万在广州也就买个普通的洋房，但在这里却能买到别墅（产品）。”来自广州的资深品鉴官评价指出，对标广州的豪宅汇悦台也同样是采用的全落地玻璃，对于广州的置业者来说，这个还是很不错的，就广州来看，主城区别墅产品也还是很受欢迎的，珠江新城的豪宅售价过亿。
龙光天境叠墅179㎡户型
最新佛山十大豪宅名单（叠墅）
看完大平层，下面来看看叠墅产品。
据乐居不完全统计，目前佛山市面上在售的叠墅产品不过约10盘。禅城有4盘，顺德4盘，南海2盘。经历过三叠时代，目前市场以上下两叠为主流。
龙光玖龙玺144-146㎡上下叠，总价600-700万/套
据悉，位于佛山新城东的龙光玖龙玺目前在售涵盖叠墅和洋房产品，一共11栋洋房，叠墅一共10栋楼，小区配建泳池。
龙光玖龙玺项目俯瞰效果图
叠墅分上下叠，在售19座和22座叠墅，涵盖144-146㎡上下叠，总价600-700万之间，预计2022年5月交楼；洋房在售4号楼和13号楼，面积涵盖104-167㎡，均价在2.5-2.7万/㎡之间，带装修发售。
金辉辉逸云庭
125-142㎡上下叠，总价280-480万/套
金辉辉逸云庭目前在售一期A7-12座叠墅产品，涵盖建面约125㎡上叠、142㎡下叠，毛坯发售，均价约为280-480万/套。上叠带天台，均价约为280-300万/套，下叠带花园，均价为430-480万/套。物业费4.5元/平/月，为金辉物业，预计2023年12月可交楼。
金辉辉逸云庭沙盘
“首推88套叠墅产品，开盘2个月以来，已经卖了7、8成，业主多为周边陶瓷企业家、教师、小企业家等。我们的叠墅产品是片区较为稀缺的，很受欢迎。”销售介绍说。
叠墅产品模型
金辉辉逸云庭叠墅125-142㎡户型图
项目总建近40万㎡，作为金辉集团首入佛山主城区的项目，由住宅组团和低密度产品组成，分两期开发。项目后期将推出洋房产品，户型涵盖建面约67-96㎡二三房，两梯六户，推售时间和价格待定。
世茂国风滨江
133-163㎡上下叠，总价500-700万/套
世茂国风滨江效果图
世茂国风滨江133/163叠墅户型图
佛山少数别墅在售1000万起步
除了以上大平层、叠墅产品外，目前佛山主城区还有少数楼盘有别墅、商墅产品在售，比如：祖庙中心的碧桂园岭南盛世，最后26席别墅，建面约360㎡双拼别墅，总价介于1500-2000万之间。
碧桂园岭南盛世别墅效果图
鹏瑞皓玥湾共计39套类独栋别墅产品，建面涵盖347-550㎡，首批11套已售罄，毛坯均价5万/㎡。后期还将加推，具体价格、时间待定。
而位于顺德华侨城欢乐海岸的华侨城蓝楹湾，主推企业独栋商办产品，户型建面为502-1100㎡单位，毛坯发售，均价20000-25000元/㎡，总价1000万起步。
多个豪宅盘即将入市
此外，今年佛山还有多个豪宅新盘即将入市：
①佛山新城的建发和鸣，主打高层洋房和叠墅产品；
②亚艺板块的周记地块（建投恒福壹号），豪言售价将打破禅城天花板；
③陈村的阳光城保利臻悦，主打建面95-131㎡三四房和140-280㎡临江大平层，最快4月面市。
④位于张槎的海伦堡弘阳悦江一号，将推出高层住宅&叠墅产品。
随着多个豪宅入市，佛山房价天花板一再刷新高，激起不少浪花。不过，豪宅毕竟是少数，无法作为整个楼市的风向标来看待，佛山主流成交户型仍以90-140㎡洋房为主。
对于佛山豪宅市场，你有什么想法，欢迎留言讨论！
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文章来源:乐居买房
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